Рынок недвижимости в Ростовской области продолжает оставаться на спаде

Отмена льготной 8-процентной ипотеки с 1 июля 2024 года ожидаемо обрушила рынок недвижимости. В числе наиболее пострадавших оказалась Ростовская область. Только за июль количество выданных кредитов упало на 74 процента! Строители недополучили более 16 миллиардов рублей.

Итоги августа показали, что рынок по-прежнему «лежит». Пока нет никаких признаков его оживления. Напомним, в июле этого года банки выдали всего 756 ипотечных кредитов против 2 266 в июне. В последний летний месяц число выданных кредитов в регионе всего лишь на 1% превысило июльский показатель. В статистике это называется пределом технической погрешности. Любопытно, что при том же количестве выданных кредитов заметно выросли суммы ипотечных сделок. В рублевом выражении они подросли на 7%. Этому есть вполне логичное объяснение. Во-первых, продолжают расти цены на жилье. Во-вторых, при резко подорожавших кредитах купить его могут только люди с более высокими доходами. А они приобретают и более дорогую недвижимость.

По данным Объединенного кредитного бюро, в августе ростовчане взяли у банков в долг на покупку жилья на 350 миллионов рублей больше, чем в июле. Только за год (с августа 2023-го) стоимость одного квадратного метра жилья увеличилась на 24 тысячи рублей — со 123 до 147 тысяч рублей. Для сравнения: еще пять лет назад в Ростове можно было купить квартиру по цене 50(!) тысяч рублей за один квадратный метр.

Прибавьте к росту цен 20-процентную ставку по ипотечному кредиту, и получается, что покупка жилья становится нереализуемой мечтой или опасной авантюрой. Дорогие кредиты загоняют покупателей в долговой капкан. До прекращения льготной 8-процентной программы средний срок погашения ипотеки составлял порядка 15 лет. К концу лета он поднялся почти до 24 лет!

Рост суммы платежей вместе со сроком погашения ипотеки серьезно ударит по карману покупателей квартир. Для наглядности представьте себе 30-летних супругов с одним ребенком. Они берут двухкомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров. Цена сделки составит примерно 8,2 млн рублей. Как минимум 6,5 млн придется взять в кредит по ставке 20 или выше процентов. Чтобы ежемесячные выплаты были более или менее щадящими, срок кредита должен составить 25-30 лет. В их случае средний ежемесячный платеж составит порядка 90 тысяч рублей! Переплата по кредиту составит около 30 миллионов рублей!

Все это время мужчина и женщина не смогут позволить себе потерять работу, а малейший сбой в их жизни может привести к финансовому краху.

Сложно представить, что за три десятка лет обычный человек со средним доходом ни разу не окажется в трудном положении. Причем с возрастом риски только увеличатся. После 50 лет найти работу с зарплатой в 150-200 тысяч рублей практически невозможно. А ведь это тот минимальный уровень дохода, который позволит стабильно выплачивать ипотеку.

При самом благоприятном исходе семейная пара потратит половину лучших лет своей жизни в финансовой кабале, из которой выйдет накануне пенсии…

Оценивая ситуацию на рынке недвижимости, некоторые застройщики уже останавливают проекты. Пока речь идет о паузах. Никто не хочет рисковать. Ведь и строители работают на кредитах. Стандартная схема выглядит так. Застройщик берет кредит в банке, строит дом, продает квартиры, расплачивается с банком в течение 2-3 лет.

В это же время покупатель жилья берет кредит в банке, покупает квартиру у застройщика и в течение 20-30 лет расплачивается с банком. Теперь эта схема оказалась под угрозой.

Если ситуация не изменится, то под вопросом окажутся новые микрорайоны, которые с помпой анонсировались в 2023-24 годах. Те, кто уже ведет массовую застройку (к примеру, ЖК «Полет»), конечно, постараются завершить стройки. Возможно, даже на собственные средства. После чего долго будут продавать жилье.

Специалисты называют строительную отрасль нервной системой экономики. Ее заморозка негативно ударит по многим сферам. Упадет спрос не только на цемент, щебень, песок, кирпич. Кризис может коснуться металлургии, машиностроения, транспортной отрасли…